Viager
Vente d'un bien immobilier en échange d'un bouquet (capital initial) et d'une rente versée à vie au vendeur, qui peut conserver le droit d'occuper le bien.
Le viager est une vente immobilière où l'acheteur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) un capital initial (le bouquet, souvent 20-40 % de la valeur du bien) puis une rente mensuelle jusqu'au décès du vendeur. Il existe deux formes : viager occupé (le vendeur garde le droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès — le plus courant) et viager libre (l'acheteur prend possession immédiate). Le viager est un pari aléatoire : si le vendeur vit longtemps, l'acheteur paie plus que la valeur du bien ; s'il décède tôt, l'acheteur réalise une bonne affaire.
Contexte
Comment calculer le bouquet et la rente
La valeur de la rente dépend de l'âge du vendeur (espérance de vie) et du type de viager (occupé ou libre). Pour un viager occupé d'un bien valant 300 000 € avec un vendeur de 75 ans : bouquet ≈ 90 000 €, rente mensuelle ≈ 600-900 € selon les barèmes notariaux. Plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée.
Les risques pour chaque partie
Pour l'acheteur : longévité du vendeur (cas célèbre de Jeanne Calment, vendue à 90 ans, décédée à 122 ans). Pour le vendeur : insolvabilité de l'acheteur. Le notaire insère systématiquement une clause résolutoire qui permet au vendeur de récupérer le bien si la rente n'est pas payée pendant 3 mois.
Le viager se développe en France avec le vieillissement de la population et les besoins de liquidité des seniors. C'est aussi un outil pour les acheteurs qui ne peuvent pas accéder au crédit immobilier classique mais ont des revenus mensuels stables.