Usufruit
Droit réel de jouir d'un bien dont on n'est pas propriétaire et d'en percevoir les revenus (loyers), à charge d'en conserver la substance.
L'usufruit est l'un des deux droits réels qui composent la pleine propriété (avec la nue-propriété). L'usufruitier peut habiter le bien, le louer, percevoir les loyers, mais ne peut pas le vendre seul. Il est responsable de l'entretien courant et paie la taxe foncière. À son décès (ou au terme de l'usufruit s'il est temporaire), la pleine propriété est automatiquement reconstituée entre les mains du nu-propriétaire — sans droits de succession à régler.
Contexte
Usufruit viager ou temporaire
L'usufruit est le plus souvent viager : il dure jusqu'au décès de l'usufruitier. Il peut aussi être temporaire (durée fixée à l'avance, ex. 10 ans). Au terme, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire sans formalité.
Vente d'un bien démembré
Vendre un bien en usufruit / nue-propriété nécessite l'accord des DEUX (usufruitier + nu-propriétaire). Le prix est alors réparti entre eux selon le barème fiscal (article 669 du CGI), qui dépend de l'âge de l'usufruitier.
Le démembrement est très utilisé en transmission patrimoniale : un parent peut donner la nue-propriété à ses enfants en gardant l'usufruit, ce qui réduit l'assiette des droits de donation et anticipe la succession.