DémembrementDémembrement de propriété
Séparation juridique entre l'usufruit (droit d'usage et de percevoir les revenus) et la nue-propriété (titre du bien), permettant des montages patrimoniaux et fiscaux.
Le démembrement consiste à scinder la pleine propriété en deux droits distincts détenus par des personnes différentes : l'usufruitier (souvent un parent âgé) qui occupe ou loue le bien, et le nu-propriétaire (souvent un enfant) qui en détient le titre. Au décès de l'usufruitier, le démembrement prend fin et la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez le nu-propriétaire, sans droits de succession sur la part d'usufruit.
Contexte
Usages typiques
- Transmission anticipée aux enfants : donation de la nue-propriété en gardant l'usufruit
- Achat en nue-propriété avec un bailleur social (usufruit locatif social, ULS)
- Réserve d'usufruit au conjoint survivant après le décès (démembrement légal)
- Investissement viager : l'acheteur acquiert la nue-propriété, le vendeur conserve un droit d'usage à vie
Le barème fiscal article 669 du CGI
La valeur de l'usufruit est fixée légalement selon l'âge de l'usufruitier : 90 % à moins de 21 ans, 70 % entre 41 et 50 ans, 50 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 81 et 90 ans, 10 % au-delà. La nue-propriété est la valeur complémentaire pour atteindre 100 %. Ce barème sert au calcul des droits de donation et de succession.
Vendre un bien démembré nécessite l'accord des deux parties (usufruitier ET nu-propriétaire). Sans accord, la vente est bloquée — sauf à passer par une licitation judiciaire, longue et coûteuse.
Voir aussi