Servitude
Charge imposée sur un bien immobilier (fonds servant) au profit d'un autre bien (fonds dominant), affectant l'usage que peut en faire son propriétaire.
Les servitudes sont des droits réels qui grèvent un bien sans rapport avec la personne du propriétaire : elles se transmettent automatiquement à chaque vente. Elles peuvent être légales (servitude de passage pour enclavement, distance aux limites séparatives, écoulement des eaux) ou conventionnelles (créées par les propriétaires successifs : droit de passage négocié, servitude de vue). Une servitude doit être mentionnée à l'acte de vente — son omission peut constituer un vice caché.
Contexte
Servitudes les plus fréquentes
- Servitude de passage : un voisin a le droit de traverser votre terrain pour accéder au sien (souvent terrain enclavé)
- Servitude de vue : interdiction d'ouvrir une fenêtre à moins de 1,90 m de la limite séparative (sauf accord)
- Servitude d'écoulement des eaux : eaux pluviales qui se déversent naturellement chez le voisin du bas
- Servitudes d'urbanisme : interdiction de construire dans certaines zones, hauteur maximale
- Servitudes d'utilité publique : passage de canalisations, lignes électriques haute tension
Impact sur la valeur du bien
Une servitude diminue généralement la valeur du fonds servant (-5 à -15 % selon son intensité) et augmente celle du fonds dominant. Une servitude de passage sur l'allée principale est plus pénalisante qu'une servitude de canalisation enterrée invisible. À déclarer explicitement à l'acheteur.
Le notaire vérifie les servitudes via l'état hypothécaire et les actes antérieurs, mais certaines servitudes anciennes peuvent ne pas être publiées. Si vous avez connaissance d'une servitude non écrite (accord oral entre voisins), mentionnez-la dans l'acte pour éviter un litige post-vente.
Voir aussi