Quels documents et diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison ?

Deux documents doivent obligatoirement être en votre possession avant même de publier l'annonce — sous peine de sanctions et de perte de temps.

1. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : sa mention est obligatoire dans toute annonce immobilière, sous forme de double étiquette (consommation énergétique et émissions de gaz à effet de serre). Sans DPE, l'annonce est en infraction.
2. La surface privative loi Carrez : obligatoire si le bien est en copropriété (appartement ou maison en copropriété horizontale). Une erreur supérieure à 5 % donne droit à l'acheteur d'exiger une diminution du prix.

Le DDT regroupe tous les diagnostics obligatoires, à annexer au compromis puis à l'acte de vente. Selon les caractéristiques du bien (date de construction, zone géographique, type d'installation), 7 à 8 diagnostics sont requis.

Au-delà du DDT, l'acheteur et le notaire vont demander plusieurs pièces administratives. Réunissez-les en amont pour fluidifier la vente.

• —Titre de propriété : l'acte d'achat du bien (à demander au notaire qui avait géré votre achat si vous ne le trouvez pas).
• —Taxe foncière des 3 dernières années : utile à l'acheteur pour anticiper le coût de détention.
• —Factures de travaux notables : ravalement, toiture, isolation, chaudière, fenêtres — surtout si la garantie décennale est encore valide (le bénéfice se transmet à l'acheteur).
• —Diagnostic de la fosse septique : pour les biens non raccordés au tout-à-l'égout, avec la date du dernier contrôle par le SPANC.
• —Plan de bornage : si terrain ou modification cadastrale récente.

Pour un appartement ou une maison en copropriété horizontale, plusieurs documents supplémentaires sont obligatoires. Le notaire les demande systématiquement avant le compromis.

• —Règlement de copropriété et état descriptif de division
• —Procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales
• —Carnet d'entretien de l'immeuble
• —État global des impayés et des dettes du syndicat
• —Fiche synthétique de la copropriété (créée par le syndic)
• —Diagnostic technique global (DTG) si la copropriété en a un

Le coût total dépend du type de bien, de son année de construction, de sa zone géographique et des installations présentes. Fourchettes indicatives par profil de bien :

Tous les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié COFRAC (Comité français d'accréditation). Cette certification garantit la formation et l'indépendance du professionnel.

Trois conseils pratiques :

• —Demandez 3 devis. Les écarts de prix peuvent atteindre 30 % pour la même prestation.
• —Regroupez tous les diagnostics chez un seul professionnel : c'est moins cher (forfait) et il ne fait qu'un seul rendez-vous chez vous.
• —Vérifiez la durée de validité de chaque diagnostic — certains ont une validité courte (6 mois pour les termites et l'ERP). Ne les faites pas trop tôt par rapport à la mise en vente.